Mijn favorieten

Vragen en antwoorden

Hoe komt de koop tot stand?
Als de verkoper en koper het eens worden over de voor hen belangrijkste zaken bij de koop (zoals de prijs, de opleveringsdatum en de ontbindende voorwaarden), dan legt de verkopende makelaar de afspraken schriftelijk vast in de koopovereenkomst. Ontbindende voorwaarden zijn dan een belangrijk onderwerp. U krijgt als koper niet automatisch een ontbindende voorwaarde. Wilt u bijvoorbeeld een ontbindende voorwaarde voor de financiering, dan moet u dit melden bij het uitbrengen van uw bod. Het is belangrijk dat de partijen het ook eens zijn over de aanvullende afspraken en ontbindende voorwaarden voordat de koopovereenkomst wordt opgemaakt. Wanneer er door een consument een woning wordt gekocht bepaalt de Wet Koop Onroerende Zaken dat een koop pas is gesloten als deze schriftelijk is vastgelegd. Zolang geen koopovereenkomst is opgemaakt en deze door beide partijen is ondertekend, is er geen rechtsgeldige koop.

Zodra de verkoper en de koper de koopovereenkomst hebben ondertekend en de koper een afschrift van de koopovereenkomst heeft ontvangen, treedt voor de particuliere koper de wettelijke bedenktijd in werking. Binnen deze bedenktijd kan de koper alsnog afzien van de aankoop van een woning. Ziet de koper tijdens de bedenktijd niet af van de koop, zijn de financiën rond en vormen ook eventuele andere ontbindende voorwaarden geen obstakel meer, dan zal op de afgesproken opleveringsdatum de overdracht plaatsvinden bij de notaris.
 
Wat is de bedenktijd?
Gedurende de bedenktijd kan de koper de overeenkomst alsnog ongedaan maken. Zo wordt de gelegenheid geboden om bijvoorbeeld deskundigen te raadplegen. De bedenktijd duurt (minimaal) drie dagen en begint op de dag die volgt op de dag dat de koper de (door beide partijen) ondertekende akte of een kopie daarvan krijgt overhandigd. De bedenktijd eindigt tegen middernacht van de laatste dag van de bedenktijd. Het is dus niet van belang hoe laat de koper het afschrift van de akte heeft ontvangen.
 
Wat houdt 'Kosten Koper' in?
Kosten Koper (k.k.) betekent dat de koper de kosten voor de overdracht van de woning voor zijn rekening neemt. De kosten koper is ongeveer 5% van de koopprijs. Onder de kosten voor de koper vallen de volgende kosten:

  • Overdrachtsbelasting
  • Notariskosten voor de opmaak van de akte van levering
  • Kadasterkosten voor inschrijving akte van levering

Onder de kosten koper vallen nooit de makelaarskosten. Als een verkoper een makelaar inschakelt voor de verkoop van zijn/haar woning dan zal de verkoper de kosten van deze makelaar moeten betalen. Als de koper een aankoopmakelaar inschakelt voor de aankoop van een woning zal de koper de kosten van deze makelaar moeten betalen.
 
Wat betekent vrij op naam?
Soms neemt de verkoper de kosten voor de overdracht van de woning op zich. De woning wordt dan 'vrij op naam' (v.o.n.) aangeboden. Onder vrij op naam vallen de volgende kosten:

  • Overdrachtsbelasting;
  • Kadasterkosten voor inschrijving akte van levering;
  • Notariskosten voor de opmaak van de akte van levering.

De koper betaalt bij vrij op naam zelf de kadasterkosten voor het inschrijven van de hypotheekakte en de notariskosten voor het opmaken van de hypotheekakte.

Onder vrij op naam vallen nooit de makelaarskosten. Als een verkoper een makelaar inschakelt voor de verkoop van zijn/haar woning dan zal de verkoper de kosten van deze makelaar moeten betalen. Als de koper een makelaar inschakelt voor de aankoop van een woning zal de koper de kosten van deze makelaar moeten betalen.

Wat betekent ‘onder bod’ zijn?
Als de makelaar aangeeft ‘onder bod’ te zijn, betekent dit dat hij een serieuze gegadigde heeft, welke hij heeft toegezegd transacties met anderen niet te zullen bevorderen. Dit betekent echter niet dat bezichtigingen niet meer door kunnen gaan. De makelaar dient dan wel duidelijk aan te geven dat hij ‘onder bod’ is.
 
Wanneer ben ik in onderhandeling?
U kunt niet afdwingen dat u in onderhandeling bent. U bent pas in onderhandeling als de verkoper reageert op uw bod. Dus: als de verkoper een tegenbod doet. Ook kan de verkopende makelaar uitdrukkelijk aangeven dat hij met u in onderhandeling is. U bent niet in onderhandeling als de verkopende makelaar aangeeft dat hij uw bod met de verkoper zal overleggen.
 
Kan de verkoper de vraagprijs van een woning tijdens de onderhandeling verhogen?
Het antwoord is ja. Als de vraagprijs alleen een uitnodiging is tot het doen van een bod, dan kan de verkoper ook besluiten de vraagprijs te verlagen of te verhogen. Tijdens een onderhandeling doen partijen vaak over en weer biedingen. Als de potentiële koper een tegenbod doet dat afwijkt van het bod dat de verkopende partij eerder heeft gedaan, dan vervalt het eerdere bod van de verkopende partij. Dus ook als de partijen "naar elkaar toekomen" in het biedingsproces kan de verkoper ineens besluiten om toch zijn tegenbod weer te verhogen en de koper om zijn bod weer te verlagen.
 
Mag een makelaar doorgaan met bezichtigen als er al een bod is gedaan?
Ja, dat mag. Een onderhandeling hoeft namelijk nog niet tot een verkoop te leiden. Bovendien kan het zijn dat de verkoper graag wil weten of er meer belangstelling is. Overigens mag ook met meer dan één gegadigde tegelijk worden onderhandeld. Een NVM-makelaar moet dit wel duidelijk melden. Vaak zal de verkopende NVM-makelaar aan belangstellenden vertellen dat een pand, zoals dat heet, ‘onder bod’ is. De NVM-makelaar doet geen mededelingen over de hoogte van biedingen. Dit zou namelijk overbieden kunnen uitlokken.
 
Word ik koper als ik de vraagprijs bied?
Nee. De Hoge Raad heeft bepaald dat de vraagprijs moet worden gezien als een uitnodiging tot het doen van een bod. Ook als u de vraagprijs biedt, kan de verkoper dus nog beslissen of hij uw bod aanvaardt of niet, of dat hij zijn makelaar een tegenbod laat doen.

Mag een makelaar van de NVM tijdens de onderhandeling het systeem van verkoop wijzigen?
Ja, dat mag. Soms zijn er zo veel belangstellenden die de vraagprijs bieden of benaderen, dat het moeilijk te bepalen is wie de beste koper is. Op dat moment kan de verkoper – op advies van zijn makelaar – besluiten de biedingsprocedure te wijzigen in bijvoorbeeld een inschrijvingsprocedure.
In deze procedure krijgen alle bieders een gelijke kans om een bod uit te brengen. De makelaar dient uiteraard eerst eventueel eerder gedane toezeggingen of afspraken na te komen, voordat de procedure veranderd wordt.

U ziet een leuk huis bij ons maar durft geen stappen te ondernemen? No risk clausule.
Wellicht hebt u er al van gehoord? De no-risk clausule van de NVM. De clausule is bedacht om de twijfel over de verkoop van een eigen woning bij aankoop van een nieuwe woning weg te nemen. Het no-risk artikel kan worden toegevoegd aan de standaard koopovereenkomst voor een woning of appartement indien dit tijdens onderhandelingen is overeengekomen.
Wat houdt de no-risk clausule in. Sterk vereenvoudigd, houdt de opname van de clausule in dat wanneer uw eigen woning niet voor een afgesproken datum is verkocht, u uw nieuwe huis niet hoeft te kopen. U kunt dan dus ontbinden op basis van het no-risk artikel. Dit gaat niet vanzelf, u moet actief ontbinden. Schriftelijk per aangetekende brief of per fax met ontvangstbevestiging. In de clausule kan eveneens worden opgenomen onder welke voorwaarden u uw eigen huis dient te kunnen verkopen. Hierbij moet u denken aan een marktconforme prijs of een getaxeerde waarde maar ook aan een moment van leveren.
Kortom, de koper wordt gevrijwaard van de verplichting de gekochte woning af te nemen indien hij zijn eigen woning niet kan verkopen, tegen normale voorwaarden en een gangbare prijs, voordat de afgesproken datum is verstreken.
Aan bovenstaand artikel kan een tweede lid worden toegevoegd waarbij de verkopende partij de gelegenheid krijgt om zijn huis te blijven aanbieden om zodoende een eventuele koper te vinden die tegen betere voorwaarden zou willen kopen. Mocht dit gebeuren krijgt de eerste koper de gelegenheid om aan te geven dat hij / zij definitief wil kopen. Zonder verdere ontbindende voorwaarden.

Blijf op de hoogte van ons aanbod!

Volg ons op Twitter of like ons op Facebook

                      

Download de gratis Van Gulik Makelaars app.
Verkrijgbaar in de App Store en Google play
                  

Persoonsgegevens
Contactgegevens
Opmerkingen
Persoonsgegevens
Contactgegevens
Opmerkingen